2021年5月17日，首批9只公募REITs产品获批，宣告公募REITs正式启航。在过去3年时间里，沪深两市交易所陆续有36只公募REITs成功上市，涵盖收费公路、产业园区、水务、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、消费基础设施等多种资产类型，首发加扩募规模突破千亿元大关。
今年以来，公募REITs市场迎来多重政策利好。年初在监管会计准则调整的利好刺激下，公募REITs证券交易市场价格快速反弹。截至5月10日，36只上市公募REITs年内平均涨幅达到4.97%，更有19只公募REITs年内涨幅超过10%。
4月中旬，证监会发布5项长期资金市场对港合作措施，明确将REITs纳入沪深港通，这也是落实新“国九条”的重要举措。在业内人士看来，REITs正逐步进入扩容提质的新阶段，REITs市场建设是完善中国基础设施投融资体系的重要举措，能更加进一步推动经济高水平质量的发展，助力中国经济转型升级。
据华夏基金数据统计，截至2024年5月10日，中国内地公募REITs市场已有36只产品上市，市场整体发行规模突破千亿大关，达到1184亿元。项目涵盖收费公路、产业园区、水务、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、消费基础设施等多种资产类型，起到了很好的规模效应和示范效应。
项目储备方面，截至5月10日，目前还有建信建融家园租赁住房REITs、招商公路高速公路REITs等十多只REITs 进入受理反馈问询等阶段，距离正式获批指日可待。
而从上市以来的表现上看，36只产品上市以来平均涨幅达到5.16%，其中，鹏华深圳能源REIT上市以来涨超38%，为表现最好的一只。中航首钢生物质REIT、华夏北京保障房REIT、中航京能光伏REIT上市以来涨幅也在20%以上。
回顾公募REITs过去三年走过的历程，中金基金创新投资部执行负责人刘立宇认为，过往三年，我国公募REITs市场快速地发展，配套制度逐渐完善，资产类型日趋多元，在盘活存量资产、提升融资能力等方面发挥了重要非消极作用，同时也进一步丰富了长期资金市场投资品种，为满足广大投资者多元化理财需求提供了新的选择。
华夏基金也认为，试点三年，公募REITs市场从发行审核效率的不断的提高，到规范REITs发售业务规则，再到信息公开披露规则、会计政策等核心机制的陆续出台，展现出中国公募REITs在实践中持续完善和优化的良好态势。
中信建投基金尤其指出，公募REITs产品的引入为我们国家资本市场带来了积极成效。“一方面，加强了长期资金市场与实体经济的联系，促进了基础设施行业的资本化，盘活了交通、能源、园区、仓储物流、市政、生态环保、保障性租赁住房等基础设施领域资产，为基础设施行业提供了增量资金，推动了基础设施行业的健康发展。另一方面，公募REITs产品的成功推出降低了基础设施行业的投资门槛，为投资者提供了更多的投资机会和资产配置工具，提升了长期资金市场的透明度和流动性，进一步促进了长期资金市场的健康发展。”
“特别是在当前经济形势复杂严峻、各类资产价格波动的大背景下，兼具股债属性且具备分红条款的公募REITs产品已成为受到投资者欢迎的资产配置工具之一。”建信基金提到。
Wind数据显示，过去3年发展中，不仅多只REITs顺利首发，更有4只REITs产品实现扩募，富国首创水务扩募处于已反馈状态，中航京能光伏的扩募已获受理。未来“首发+扩募”双轮驱动，REITs业务将进一步壮大发展。
更值得一提的是，日前中航京能光伏REIT扩募申报被上交所受理，这是行业首单资产混装的扩募项目。未来公募REITs将从单一资产扩募迈进混装资产扩募的2.0时代。
对于扩募，国泰君安资管直言，REITs成长性的核心是扩募，扩募可助力品牌打造、助力REITs二级市场表现提升。从境外成熟市场经验来看，REITs市场主要依靠扩募实现规模壮大和持续发展，以美国市场为例，截至2023年9月末，美国REITs总市值约1.2万亿美元，但数量仅有约200多只，近年来美国REITs年度扩募规模均在300亿到500亿美元之间，扩募的贡献显著。
资管进一步表示，市场化并购将成为未来扩募发展的必然趋势；扩募能力将成为REITs生命力的重要评价标准；扩募能够实现资产组合优化，助力管理水平提升。
“扩募对于基础设施公募REITs的好处主要在于提升了资产的分散性，降低了集中性的风险，而无论是单一类型资产的区域分散性还是相似资产收入的分散性，对已上市基金来说都具有积极影响。”博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表示，公募REITs市场首发+扩募“两条腿走路”才能更快、更稳健地发展。
先锋瑞驰基金表示，对于每个REIT，首发只有一次，但扩募可以有很多次。从海外成熟REITs市场发展来看，扩募带来的资产上市规模远远大于REITs新发上市的规模。“扩募对于REITs管理和发展来说极为关键，意味着已上市的REITs可以通过收购新的资产来发展壮大。”
东吴基金公募REITs总部副总经理李军更是表示，目前，REITs的发展方向是通过扩募打造具备长期战略价值和内生价值创造的资产上市和收并购平台。目前扩募的各项要求和程序仍有望优化和简化，跨发行主体的资产购入也可能将是市场优化建设的领域。同时，建立Pre-REITs、私募REITs等多层次市场或将是进一步完备REITs生态建设的重要环节。
过去三年，中国REITs市场在大发展过程中，也遭遇流动性不足、投资者不成熟等挑战。
博时产业园REIT基金经理刘玄表示，公募REITs市场自启动以来，在推动实体经济发展和金融创新方面取得了积极的进展，但在快速发展的过程中也遇到了一系列的挑战。例如在资产供应方面，仍有符合发行要求的合格资产相对不多、市场化发行人的活跃度相对不高的问题；在资产定价方面，还存在一级市场发行定价规则还需进一步磨合、二级市场对资产估值存在分歧等挑战；在资产审核方面，部分类型资产的审核标准化程度仍有待进一步提高。这些挑战在一定程度上都会对市场的扩容速度和发行效率造成影响。
可以看到的是，在监管机构的统筹和指导下，三年以来监管机构及市场各参与主体也采取了各种措施改善二级市场流动性，完善市场建设，促进REITs市场的健康发展。包括积极构建多层次REITs产品架构、扩大基础设施资产范围、推动多元化资金入市、优化项目审核机制、细化信息披露要求、强化中介机构监管等。
“关于发展过程中的挑战，一是公募REITs的市场认知度还有待进一步提升。尽管我国公募REITs已经从试点阶段进入常态化发行阶段，企业对公募REITs产品概念和运作机制逐步具备一定的专业度，但是资产持有方对发行公募REITs依旧存在一些顾虑，包括资产定价及融资成本、存续期产品管理压力和二级市场短期波动带来的不确定性等。”建信基金表示。
建信基金还表示，二是流动性有待进一步提升。由于公募REITs市场在中国起步较晚，市场参与者对其认识和理解还不够深入，一方面使得市场参与度不高，导致少量交易行为便能对产品的价格趋势产生影响，进而对于市场定价造成扰动，在一定程度上可能加剧市场波动性；另一方面是当前公募REITs市场的机构投资者比例高，类似的机构投资者具有相似的风控管理机制，使得市场上投资行为具有趋同性，可能对市场波动产生放大效应。
“最大的挑战应是来自对REITs产品证券属性的定性，以及基于定性问题而引发的市场波动，而这个问题随着年初监管部门给出关于REITs产品定性的权威性答复，已经得到了很大的缓解。”先锋瑞驰基金则如此表示。
此外，不少业内人士提及可以通过吸引更多增量资金、加强做市商等来解决REITs流动性问题。
基金就表示，在改善流动性方面，首先是吸引更多的增量资金参与公募REITs投资，除社保基金、保险资金和年金等长期资金外，可以通过宣传引导公众投资者参与到公募REITs的投资等；其次是完善做市机制，可以通过优化对做市商的考核机制来提升做市商的积极性；最后是提升市场透明度，包括加强信息披露、分类监管等，增加投资者对市场的信心，提高市场的流动性。
作为连接金融市场与实体经济的重要桥梁，REITs是经济转型和高质量发展的重要一环，在资产盘活、资产退出等方面占有重要地位，多重政策利好之下，我国REITs市场将迎来新的发展机遇。
建信基金指出，2024年前4个月，公募REITs迎来各种利好，特别是新“国九条”为REITs市场提供了政策支持，指明了发展方向，预示着我国REITs市场将迎来新的发展机遇。此外，证监会还发布了《长期资金市场服务科技企业高水平发展的十六项措施》，支持有条件的新基建、数据中心等新型基础设施以及科技创新产业园区等发行科技创新领域REITs，拓宽增量资金来源。多重政策保障下，公募REITs发行市场有望加速。
基金更是直言，存量经济时代，公募REITs的发展被各方寄予厚望，具备良好的发展前景和配置价值。第一，公募REITs作为创新金融工具可以进一步盘活存量资产，扩大社会投资规模，获得国家政策的积极支持。
第二，我国庞大的基础设施资产、丰富的基础设施品种，为发展公募REITs市场奠定了较好的基础。
第三，无风险利率的下行，供需失衡资产荒的背景下，REITs资产稳定现金流和高分派率的配置优势日益显著。
第四，中国资本市场多年的发展为公募REITs市场的建设培育了丰富的参与主体，与此同时，随着投资者教育水平的提升和金融市场认知的不断加深，投资者对于REITs等金融产品的认知度也在逐步提升。
同样，先锋瑞驰基金也表示，非常看好国内公募REITs的发展前景和投资价值。“市场经过3年的试点期运行，经受了复杂外部环境和内部问题的考验，也在不断发现问题和解决问题中更加健康成熟，投、融两端的机制建设不断完善。”目前已获批未发行和待审核的项目有20只左右，有公开信息报道的储备资产接近200只，可以说市场即将进入了快速成长期。
此外，华夏基金表示，REITs产品迎来市场机遇，第一，目前经营数据较好、现金流稳定的项目更容易获得市场的青睐，同时已上市优质运营主体可以积极扩募，收购优质资产，优化投资组合，形成投融资良性循环；第二，运营管理信息透明化，做好投资者关系、常态化信息披露及合规管理有助于提振投资者信心；第三，利率中枢下行，具备稳健高分红属性的资产更容易获得投资者的关注。
年内公募REITs集体迎来大反弹，中证REITs全收益指数累计上涨超10%。与此同时，随着REITs常态化发行和多层次市场建设的不断推进，REITs资产类型将更加丰富多样。
多位业内人士表示，公募REITs作为新兴金融工具的配置价值凸显。未来，基金公司将继续加大在REITs领域的布局力度，积极探索服务实体经济发展的新路径，以满足多样化的投资需求和促进实体经济的高质量发展。
截至5月10日，今年以来，中证REITs全收益指数累计上涨超10%，近60日累计涨幅高达17%。此外，受REITs纳入沪深港通消息提振，港交所REITs也迎来大反攻。4月下旬以来，港交所REITs产品整体涨幅在19%以上。
多位业内人士表示，在市场基本面稳定的前提下，多重因素共同提升了REITs的市场表现。
博时产业园REIT基金经理刘玄表示，证监会将REITs纳入沪深港通，短期来看，一方面，该政策有利于提振境内外REITs市场投资信心，两地REITs市场互动性有所增强；另一方面，债市利率中枢下行，“资产荒”下，非银机构配置压力仍大，REITs或成为以险资为主的长期资金的重要配置方向，市场供需关系改善。
“近期监管将REITs纳入沪、深港通的标的范围，为两边市场均带来了更多投资资金来源。”先锋瑞驰基金表示，对于港交所REITs中的一些内地资产，可能更容易受到熟悉认可资产的资金去参与；对于C-REITs市场，经过前面的市场波动，本身具备较好价值，在资产荒背景下，市场机制也进一步完善，投资者也越来越多看好并参与到市场中，今年以来就一直在稳步恢复趋势中，行情仍然会延续。
华夏基金表示，多因素助力公募REITs出现反弹：首先，经营业绩改善。随着2024年一季报报告的披露，部分项目经营数据稳定，可供分配金额完成情况优于预期，是证券交易市场表现的首要前提和重要基础；其次，制度体系不断优化。新“国九条”等政策催化下，为REITs市场提供了政策支持和发展趋势，有利于鼓励和增强长期持有投资逻辑，降低市场波动性，提升REITs长期配置价值； 第三，债市利率中枢下行，REITs作为高分红资产的整体配置价值有望持续提升，也需要持续关注底层资产经营分化对二级市场的影响。
对于公募REITs未来的投资价值，多位业内人士表示，公募REITs作为新兴金融工具的配置价值凸显。由于利好政策频频出台，沪深港通、FOF及社保基金等增量资金进场有助于提升市场流动性，加之稳健的产品业绩表现，公募REITs二级市场后续增长空间仍可期待。
中金基金创新投资部执行负责人刘立宇表示，随着二级市场情绪理性回归，公募REITs逐步开始价值回归与价值发现过程。公募REITs有强制分红安排，高分红收益的特点被更多的机构关注，投资者对REITs项目的认可，有助于资产价值的提升。整体来看，REITs市场表现出与权益、债券市场低相关性的特点，是具备一定投资价值的资产配置标的之一。
资管表示，公募REITs作为新兴金融工具的配置价值凸显，体现在几方面：一是近期政策面频频释放利好因素，这些政策出台为两地REITs市场带来潜在增量资金，提升了市场流动性和稳定性，提振了投资者信心。二是产品业绩稳定。依托于国家宏观经济的复苏态势，公募REITs底层资产经营平稳，2023年大多数公募REITs产品营业收入、可供分配金额超额完成目标，为投资者带来持续稳定的现金分派和资产价值提升。三是市场情绪改善。公募REITs的强制分红机制将底层资产运营收入转化为产品端预期收益。随着前期市场波动，各公募REITs产品预计分派率出现大幅提升，已具备较高配置价值。
“REITs在支持实体经济、存量盘活等方面也已发挥了重要作用，预计政策的支持可能将会持续加大。同时REITs作为创新产品，随着资本市场的整体改革和发展，相应的制度创新可能也会在REITs市场试点开展，从而有望进一步释放市场活力，提升相关产品投资价值。”东吴基金公募REITs总部副总经理李军谈道。
未来，REITs底层资产将进一步扩展，稳定且分红收益预期明确的资产将更受欢迎。受访机构计划继续加大REITs产品布局力度。
REITS底层资产已经越来越多样化，谈及未来可以被REITS化的新资产，刘玄认为，已上市的公募REITs七大类资产细分行业的资产还有待进一步挖掘，同时试点政策鼓励的文旅基础设施、市政基础设施、新型基础设施、水利基础设施等也在积极探索之中。另一方面，目前，酒店、写字楼等商业地产项目尚不属于试点范围，未来也有待拓展。
中信建投基金表示，除了目前已经上市的资产类型，还有、文旅资产、输电线路等资产可以被REITs化。、输电线路等具有稳定的现金流、弱周期性以及具有增长潜力的资产备受市场关注，有望成为REITs市场追捧的新赛道。
“目前，公募REITs试点行业中的新型基础设施（如数据中心、5G、铁塔等）、市政基础设施以及水利基础设施和旅游基础设施等尚未有产品上市。” 刘立宇称。国泰君安资管则认为试点范围有望进一步扩大至市场化租赁住房、其他商业不动产、医疗养老等行业领域，推动更多优质项目盘活上市。
针对看好的品种，华夏基金认为，从国际成熟市场REITs的底层资产类型看，可持续关注商业综合体、市场化租赁住房等资产类型。同时，顺应老龄化社会的需要，养老地产或将面临较好的发展机遇。先锋瑞驰基金则称，具体资产类型上随着经济发展不同阶段会有所选择，目前较为看好能源类以及仓储、厂房等资产。
针对加快速度进行发展的REITs市场，华夏基金将从四大方面进一步发力。第一，在严控项目质量的基础上，持续推动新项目发行和存量项目扩募，扩宽产品资产类型；第二，切实保护投资者利益。对已发行项目，充分发挥基金管理人和运营管理机构的专业能力，努力提升经营业绩；第三，注重产品的社会价值，加强ESG相关评价和提升工作；第四，推动REITs产品专业投资研究工作和投资者工作。
中信建投基金将积极布局重点公募REITs赛道，助力中国基础设施REITs行稳致远。目前中信建投已经成功发行市场首单央企新能源公募REITs，市场首单民营风电REITs也已经获得上交所受理，与此同时其他类型的公募REITs产品也在有序推进。公司将继续加强公募REITs领域投入，在实践中不断提高投资与运营能力。
资管致力于深耕REITs市场，打造精品项目，持续构建REITs生态体系。公司将不断优化运营管理，聚焦重点行业，提升REITs管理规模，保护投资者利益。同时，积极参与多层次市场建设，建言献策，培育投资者，推动REITs市场高水平发展。
“产品发行及扩募方面，中金基金将继续推动多个公募REITs试点项目的申报发行，同时积极协调在管项目原始权益人筹备扩募事宜。” 刘立宇说，存续期管理方面，我们将坚持致力于提升主动管理运营能力，力争打造公募REITs运营管理能力标杆。
建信基金指出以下战略布局规划，一是打造涵盖pre-REITs、持有型不动产ABS、私募REITs、公募REITs等全谱系的产品布局。二是进一步丰富资产类型，拓展消费、港口、景区、IDC等其他资产类型。三是努力实现发行及管理规模的快速增长。
未来，博时基金也将慢慢地增加自身投资能力和运营管理能力建设，积极打造公募REITs的发行、投资和运营管理能力，打通PreREITs、REITsFOF、REITsETF等前后端产品链条。
据了解，先锋瑞驰基金一直专注公募REITs领域投资，对中国经济和国内基础设施领域核心资产的发展充满信心，未来也将继续坚持在这样的领域深耕。公司会加大产品发行和投资力度，着力打造与REITs风险收益属性相适配的投资产品，将在近期推出新的系列新产品，实现用户参与REITs市场投资需求。